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潮州市建設(shè)用地使用權(quán)評(píng)估采礦權(quán)評(píng)估排污權(quán)評(píng)估

地下建設(shè)用地使用權(quán)評(píng)估目前執(zhí)行的是城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程,評(píng)估方法主要有以下幾種方法：

市場(chǎng)比較法：是將近期市場(chǎng)上交易的類似地產(chǎn)進(jìn)行比較,并作適當(dāng)修正,以此估算待估土地客觀合理價(jià)格的方法。隨著大規(guī)模地下空間開發(fā)時(shí)代的到來,地下建設(shè)用地使用權(quán)的交易案例必將越來越多,只要在實(shí)務(wù)中增加對(duì)于地下建設(shè)用地使用權(quán)修正的因素 ,就可得到地下建設(shè)用地使用權(quán)的價(jià)值,因此是適宜的評(píng)估方法。

以上海市為例,2013年以來出臺(tái)了幾項(xiàng)與地下建設(shè)用地使用權(quán)評(píng)估相關(guān)的法律法規(guī)文件,政府公開出讓地下建設(shè)用地使用權(quán)底價(jià)及協(xié)議出讓價(jià)格將有法可依、有規(guī)可循。近2年公開出讓和協(xié)議出讓了很多幅地下建設(shè)用地使用權(quán)的宗地,我們?cè)诠纼r(jià)中有較多的案例可比較,但在可比案例修正時(shí),除了傳統(tǒng)的因素 修正外,還需增加地下的個(gè)別因素 修正,如地下面積、深度、地役權(quán)、通行權(quán)、地下公共空間等。

收益還原法：這個(gè)方法是以一定的還原利率對(duì)地下建設(shè)用地使用權(quán)的純收益進(jìn)行還原,通過測(cè)算求得地下建設(shè)用地使用權(quán)的價(jià)值。

目前需繳納土地出讓金的地下建設(shè)用地使用權(quán)屬于經(jīng)營(yíng)性用途的地下建設(shè)項(xiàng)目,有較為穩(wěn)定的收益,其價(jià)值體現(xiàn)在其獲取收益能力的大小上,所以運(yùn)用收益還原法估算地下建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)值是比較適宜的。

成本逼近法：是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)客觀費(fèi)用之和為主要依據(jù),再加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價(jià)格的方法。

我國現(xiàn)在的土地價(jià)格,基本是一個(gè)平面地價(jià),不是包含地上、地下的立體價(jià)格。從目前成本價(jià)格來說也是一個(gè)平面價(jià)格的一個(gè)概念,而未考慮地上地下的一個(gè)立體成本價(jià)格。因此,對(duì)地下建設(shè)用地使用權(quán)的成本價(jià)值來說,還應(yīng)考慮開發(fā)地下空間所要耗費(fèi)的各項(xiàng)客觀成本,考慮的因素 包括地質(zhì)、地形地勢(shì)、水文狀況、地下深度、地下管道、環(huán)境污染以及城市規(guī)劃等。

剩余法：該方法是預(yù)測(cè)地下空間的銷售價(jià)格,扣除正常的開發(fā)成本以及相關(guān)的專業(yè)費(fèi)用、利息、利潤(rùn)和稅收等,以余額確定地下建設(shè)用地使用權(quán)的價(jià)值的方法。此方法主要取決于市場(chǎng)交易和客觀成本等的信息取得,考慮的因素 與市場(chǎng)比較法、成本逼近法相當(dāng)。

基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法：是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等評(píng)估成果,對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正,進(jìn)而求取待估宗地在估價(jià)期日價(jià)格的方法。

因?yàn)槟壳暗幕鶞?zhǔn)地價(jià)和前述成本逼近法的闡述一樣,也是一個(gè)平面的價(jià)格,因此目前地下建設(shè)用地使用權(quán)只能參照基準(zhǔn)地價(jià)的修正系數(shù)表進(jìn)行評(píng)估。以上海市為例,地下建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格是地上基準(zhǔn)地價(jià)按照一定比例來確定,但這樣相對(duì)來說過于簡(jiǎn)單,同一級(jí)別不同地塊的個(gè)體差異未能體現(xiàn)。另外基準(zhǔn)地價(jià)自身也存在不能及時(shí)反映當(dāng)前地價(jià)水平變動(dòng)的缺陷。

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