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應(yīng)用市場法進行資產(chǎn)評估需要滿足兩個基本的前提條件：一是要有一個活躍的公開市場；二是公開市場上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動。

公開市場是一個充分競爭的市場,市場上有自愿的買者和賣者,在交易信息充分交換,或者交易信息公開的前提下,有相對充裕的時間,買賣雙方進行平等交易,排除了個別交易的偶然性,市場成交價格基本上可以反映市場行情。在公開市場中交易行為發(fā)生得越頻繁,與被評估資產(chǎn)相同或相類似的資產(chǎn)價格越容易獲得,按市場行情估測被評估資產(chǎn)價值,評估結(jié)果會更貼近市場,更容易被資產(chǎn)交易各方接受。

資產(chǎn)及其交易的可比性,是指選擇的可比資產(chǎn)及其交易活動在近期公開市場上已經(jīng)發(fā)生,且與被評估資產(chǎn)及資產(chǎn)業(yè)務(wù)相同或相似。這些已經(jīng)完成交易的資產(chǎn)就可以作為被評估資產(chǎn)的參照物,其交易數(shù)據(jù)是進行比較分析的主要依據(jù)。資產(chǎn)及其交易的可比性具體體現(xiàn)在以下幾個方面：

1. 參照物與評估對象在功能上具有可比性,包括用途、性能上的相同或相似。該差異性會對價格產(chǎn)生影響。一般情形下,功能越強,價值越大。但是,在考慮功能對價格影響時,有時需要考慮評估的價值類型是市場價值還是投資價值,針對特定主體來作評判。比如,某一具有特殊功能的機器設(shè)備,對于特定的使用者具有特殊的用途和價值,但是對于另外一類市場主體,其特殊功能并非所需。因此,該設(shè)備對于這部分購買主體來說就沒有特殊的價值。

2. 參照物與被評估資產(chǎn)面臨的市場條件具有可比性,包括市場供求關(guān)系、競爭狀況和交易條件等。

3. 參照物成交時間與評估基準日間隔時間不宜過長,應(yīng)在一個適度時間范圍內(nèi),同時,時間對資產(chǎn)價值的影響是可以調(diào)整的。

參照物與評估對象的可比性是運用市場法評估資產(chǎn)價值的重要前提。把握參照物與評估對象功能上的一致性,可以避免張冠李戴；把握參照物與評估對象所面臨的市場條件,可以明確評估結(jié)果的價值類型；選擇近期交易的參照物,可以減少調(diào)整時間因素 對資產(chǎn)價值影響的難度。

北京普華信德資產(chǎn)評估事務(wù)所是一家集資產(chǎn)評估、房地產(chǎn)評估、土地評估于一體的綜合性估價服務(wù)機構(gòu),總部位于北京。

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